Das Grundbuch im Überblick – Bedeutung, Verfahren und Inhalt

I. Das Grundbuch ist ein – beim Grundbuchamt (einer besonderen Abteilung des örtlich zuständigen Amtsgerichts) geführtes – Register für die Grundstücke einer Kommune (Gemeindebezirk; Gemeindebezirke sind in mehrere Grundbuchbezirke eingeteilt). Das früher in Papierform (aus Einzelheften) bestehende Grundbuch wird zwischenzeitlich in elektronischer Form geführt.

1. Im Grundbuch wird grundsätzlich nur eingetragen, was der/die dinglich Berechtigte (Eigentümer/in, Erbbauberechtigte) zur Eintragung bewilligt hat. Die Bewilligung muss regelmäßig durch Einreichung einer notriellen Urkunde – zusammen mit dem Antrag auf Eintragung – nachgewiesen werden.

Wichtigster Fall ist die Grundstücksveräußerung. Hier erfolgt die Bewilligung der Umschreibung (das ist die Eigentumseintragung des Erwerbers) durch die/den bisherigen Eigentümer/in. Dabei muss die Auflassung (das ist die – in der Praxis oft schon in die notarielle Kaufvertragsurkunde mit aufgenommene oder gesondert beurkundete – Einigung zwischen bisherigem und zukünftigem Eigentümer über den Eigentumsübergang) dem Grundbuchamt durch notarielle Urkunde nachgewiesen werden. Neben der Eintragungsbewilligung müssen dem Grundbuchamt regelmäßig noch andere Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden – v.a. notwendige behördliche oder gerichtliche Genehmigungen (etwa des Familiengerichts als Vormundschaftsgericht bei Minderjährigen) sowie in jedem Fall die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes.

Auch die Aufteilung eines Grundstücks oder die Vereinigung mehrerer Grundstücke zu einem Grundstück muss durch Antrag in öffentlich beglaubigter Form erfolgen. Neben den Notaren sind in diesen Fällen auch das Katasteramt sowie – neuerdings – öffentlich bestellte Vermessungsingenieure zur Unterschriftsbeglaubigung befugt.

2. Daneben können auch Gläubiger mit einem vollstreckbaren Titel, in bestimmten Fällen auch Gerichte und Behörden bestimmte Eintragungen veranlassen (z.B. Zwangsversteigerungsanordnung, Zwangshypothek, Zwangsverwaltung oder Sanierungsverfahren).

3. Bei Erbfolge kann die Berichtigung des Grundbuchs ohne Mitwirkung eines Notars durch Erbschein (Einreichung der Ausfertigung) oder notariell beurkundete Verfügung von Todes wegen (Testament, Erbvertrag) nebst gerichtlichem Eröffnungsprotokoll geführt werden (Ausnahme: Ist das Amtsgericht auch Nachlassgericht, so genügt die Bezugnahme auf die Nachlassakte unter Nennung des gerichtlichen Aktenzeichens).

4. Auch die Löschung einer Grundbucheintragung wird – durch einen sog. Löschungsvermerk – eingetragen. Die gelöschte Eintragung wird dabei nicht aus dem Grundbuchblatt entfernt, sondern rot (im elektronischen Grundbuch schwarz) unterstrichen.

5. Bei Abweichung der dinglichen (sachenrechtlichen) von der (eingetragenen) Grundbuchposition besteht ein Anspruch des Berechtigten auf  Grundbuch-Berichtigung (§ 894 BGB). Daneben besteht meist ein Bereicherungsanspruch gegen den unberechtigt Eingetragenen, weil die Grundbuchposition als vermögenswertes Gut angesehen wird.

Mögliche Fälle der Unrichtigkeit des Grundbuchs sind:

Nichtigkeit der Einigung wegen Anfechtung (§§119 ff., 142 BGB) oder z. B. Geschäftsunfähigkeit (§§ 104 ff. BGB);

Erbschaft: Nach § 1922 BGB sind die Erben Eigentümer geworden;

Gesellschafterwechsel bei der BGB-Gesellschaft (§ 738 BGB);

Fremdhypothek ist nach Tilgung der Forderung zur Eigentümergrundschuld geworden (§ 1163 Abs. 1 S. 2 BGB).

Wegen des formellen Konsensprinzips im Grundbuchrecht (§ 19 GBO) muss der falsch Eingetragene die Zustimmung zur Änderung geben. Der sachenrechtlichen Berechtigte kann diesen auf Zustimmung zur Grundbuchänderung verklagen. (Ausnahme: Die Unrichtigkeit des Grundbuchs kann durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden (z. B. Erbschein); hier wird das Grundbuch von Amts wegen – also ohne Zustimmung des formell Berechtigten – gem. § 22 GBO berichtigt).

II. Das Grundbuch wird beim Amtsgericht geführt. Dieses ist für das Grundbuchverfahren – das im Wesentlichen in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt ist – zuständig. Funktionell zuständig ist der Rechtspfleger und die Urkundsbeamten der Geschäftsstelle (Grundbuchamt). Richter sind nur noch ausnahmsweise bei Rechtsbehelfen in Kostensachen gegen die Entscheidung des Rechtspflegers zuständig.

III. Das Grundbuch besteht aus – mit fortlaufenden Nummern versehenen – Grundbuchblättern (das Grundbuchblatt ist das Verzeichnis aller Grundstücke eines Eigentümers in einem Grundbuchbezirk).  Ein Grundbuchblatt hat folgende Teile :  Aufschrift,  Bestandsverzeichnis und die Abteilungen I bis III.

1. In der Aufschrift steht das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblattes (AG …, Grundbuch von …, Blatt …).

2. Im Bestandsverzeichnis werden unter laufenden Nummern die Grundstücke eines Eigentümers im Grundbuchbezirk beschrieben. Diese werden aufgeführt nach Gemarkung, Flur und  Flurstück (Gemarkung …, Flur …, Flurstück …), weiter die Wirtschaftsart ( z.B. Betriebsfläche), die Lage (Straße und Hausnummer) und die Grundstücksgröße sowie subjektiv dingliche Rechte (z.B.Wegerecht eines Nachbarn) und Miteigentumsanteile (z.B. an gemeinsamen Gartenflächen).

3. In der Abteilung I steht der/die Eigentümer/in, die Grundlage der Eigentumseintragung (Auflassung bei Kauf/Schenkung;  Zuschlagbeschluss bei der Zwangsversteigerung;  Erbschein bei Erbfolge).

4. In der Abteilung II stehen

a) erstens dingliche Belastungen, z.B. Nießbrauch (umfassendes Nutzungsrecht), Wohnrecht, Wegerecht, Reallast (Recht auf eine wiederkehrende Leistung, z.B. Zahlung einer Geldrente), Stromleitungs- und  etc.

b) zweitens Verfügungsbeschränkungen zulasten des/der Eigentümer/in (z.B. die Eröffnung des Insolvenzverfahrens; Anordnung der Zwangsversteigerung; Nacherbfolge; Testamentsvollstreckung) und (Auflassungs-) Vormerkungen (die Auflassungsvormerkung dient der Sicherung des Grundstückserwerbs zwischen Auflassung und Grundbucheintragung; wie letztere verhindert die Vormerkung während dieser Zeit die Eintragung und damit den Grundstückserwerb durch andere Personen als den Käufer) und Widersprüche Dritter im Hinblick auf das Eigentum,

c) drittens das Grundstück betreffende Enteignungs- oder andere öffentlich-rechtliche Verfahren (z.B. städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsverfahren).

5. In die Abteilung III werden die sog. Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden bzw. Rentenschulden sowie die diese betreffenden Vormerkungen oder Widersprüche) eingetragen.  Man unterscheidet hierbei zwischen Buch- und Briefrechten. Bei den Briefrechten wird zusätzlich zur Grundbucheintragung eine besondere Urkunde (Hypotheken- oder Grundschuldbrief) ausgestellt. Andernfalls steht im Eintragungstext der Vermerk ,,ohne Brief‘ oder ,,brieflos“.

Wenn ein Recht in Abteilung II oder III im Grundbuch eingetragen werden soll, muss der Antragsteller mit dem Antrag eine Bewilligung des Eigentümers einreichen, die notariell beurkundet oder beglaubigt sein muss.

Wenn Sie mehr über Grundbuchangelegenheiten erfahren möchten oder Fragen zur Grundbucheinsicht oder den Kosten von Grundbucheintragungen haben, bin ich Ihnen gerne behilflich. Rufen Sie mich an.

Ihr Anwalt

Wolfgang Schwemmer

Kanzlei D & S (für Informationen zu meiner Kanzlei bitte anklicken!)

Cunostrasse 59 a

14193 Berlin

Tel.: 030 – 310 167 29


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